Как продать долю в доме с землей полученной по наследству

Как продать долю в доме?

Ответ от 17.03.2016 13:40

Продажа доли в праве общей собственности регламентируется статьей 250 Гражданского кодекса РФ. Указанная статья объясняет механизм реализации преимущественного права покупки, по которому участники общей долевой собственности имеют право «первого выкупа» доли, планируемой для продажи постороннему лицу.

Суть в том, что продавцам долей важно знать основное правило: сособственники — владельцы остальных долей в квартире — имеют преимущественное право покупки.
По закону их нужно письменно уведомить о продаже доли в доме с указанием цены. Далее, с момента получения уведомления сособственники месяц могут думать и принимать решение о покупке или отказе от покупки доли. Если по окончании месяца заявок на покупку от содольщиков не поступает, можно продавать долю в доме любым лицам.

На практике при регистрции договора купли-продажи в регистрационной службе, требуются документы, подтверждающие, что сособственникам было разослано уведомление и они отказались купить долю, причем, отказ должен быть письменным и заверен у нотариуса. Иногда с этим бывают проблемы: невозможно найти всех сособственников (они ведь могут и в другом населенном пункте жить, и за границей) и уговорить их явиться к нотариусу. Некоторые могут воспротивиться чисто из вредности…

В таких случаях рекомендуется обратиться к нотариусу, и тот со своего адреса отправляет сособственникам письма (о продаже доли) с уведомлением о вручении.
Причем, эффективнее рассылать сразу по нескольким известным адресам содольщиков: на домашний (по месту постоянной регистрации) и рабочий.

Через месяц после получения квитка о вручении письма адресату-содольщику, можно смело заключать сделку. При этом, квиток и сохраненная копия письма-уведомления будут полноценными доказательствами соблюдения прав содольщиков на преимущественную покупку.
Регистрационная служба обычно без проблем принимает такие документы.
Продавец вправе назначить любую цену доли, исходя из принципа рыночной свободы. Однако, если он решит схитрить и в уведомлениях содольщикам указать завышенную цену, а получив отказ, продать третьему лицу снизив цену, то обиженные сособственники могут разрушить сделку.
Для этого любой из содольщиков может обратиться в суд, внести на депозит последнюю (реальную) стоимость продажи, и право собственности перейдет к нему.

В свою очередь, пострадавший покупатель в такой ситуации вполне может предъявить претензии и требования о компенсации возникших убытков продавцу.

Процедура продажи доли в доме

Далеко не всегда дом оформляется на одного владельца. В некоторых ситуациях дом принадлежит сразу нескольким лицам: при наследовании, при покупке жилья супругами. Нередки случаи, когда требуется знать, как продать долю в доме, принадлежащую одному из совладельцев. Процедура продажи части домовладения будет отличаться от оформления сделки с целым домом. В данном случае, исходят из принципов соблюдения законодательства в процедуре оформления и учета интересов остальных собственников.

Как продать долю в доме с землей полученной по наследству

При оформлении продажи одним из собственников частного дома с земельным участком, необходимо различать, является ли часть дома отдельной или доля в недвижимости не выделена и не обособлена, как это бывает с разделом имущества при разводе. В этом случае в договоре купли-продажи объектом сделки указывается доля в праве собственности на дом. Когда речь идет о переходе права другому собственнику части дома с земельным участком, объектом сделки является отдельная часть недвижимости, физически отделенная от целого дома.

Описание процедуры продажи доли

Как продать долю в доме с землей полученной по наследству Регистрации перехода права на часть или долю в частном доме предваряет процесс согласования и сбора необходимой документации.

Сбор документов можно вести параллельно процессу согласования, так как некоторые из бумаг напрямую связаны с работой по согласованию продажи доли в доме с остальными участниками права.

Для сделки потребуются следующие оригиналы:

  • Оригиналы гражданских паспортов сторон сделки
  • Оригиналы документы, наделяющие правом владения и распоряжения частью
  • Согласие на продажу от всех сособственников, с нотариальным заверением
  • Заверенный нотариусом отказ
  • Выписка лицевого счета
  • Предварительный проект договора на продажу с указанием условий предполагаемой сделки (заверяется нотариусом)
  • Соглашение о купле-продаже и приемо-передаточный акт.
  • Этапы подготовки

    1. Подготовка документов о праве долевой собственности. Чтобы продать часть дома требуется наличие правоустанавливающего документа, дающего право продавцу на передачу имущества новому хозяину.
    2. В случае отсутствия свидетельства на часть дома и земельного участка, следует его оформить путем запроса техпаспорта в БТИ и землеустроительной конторе. На основании полученной техдокументации на участок проводят регистрацию в Роснедвижимости с выдачей кадастрового паспорта, а затем регистрируют право долевой собственности в Росреестре.
    3. Согласование продажи с остальными собственниками проводится путем подписания нотариального разрешения от всех участников права на весь объект.
    4. Перед сделкой необходимо, чтобы на отчуждаемой части дома никто не был прописан. Данный факт подтверждается соответствующей справкой.
    5. Составление и заверение нотариусом предварительного документа с указанием условий продажи доли.
    6. Уведомление об условиях планируемой сделки всех совладельцев и получение от них нотариально заверенного отказа от покупки ввиду наличия у них преимущественного права выкупа.
    7. В случае игнорирования действий продавца, по истечении одного месяца часть дома можно будет продать.
    8. Составление и подписание договора на продажу недвижимости у нотариуса, подписание передаточного акта. Данные документы будут являться основанием для новых хозяев для регистрации нового права собственности.
    <
    h3>Особенности продажи

    Как продать долю в доме с землей полученной по наследству В случае, если собственник намерен передать на возмездной основе свои права на долю в доме, придерживаются ряда правил:

    1. Совладельцы дома имеют первоочередное право выкупа согласно ст.250 ГК, поэтому продавец обязан письменно уведомить каждого о своем намерении продать.
    2. К мероприятиям по согласованию сделки и составлению договорной документации подключают нотариуса, который подготовит должным образом уведомительные и разрешительные письма, оповестит сособственников и заверит все документы.
    3. Основанием для продажи может стать как отказ от покупки от совладельцев, так и их молчание. При отсутствии какого-либо ответа спустя месяц после уведомления они теряют преимущественное право покупки, тем самым разрешая третьей стороне приобретать данную часть недвижимости.
    4. Рыночная стоимость доли имущества всегда ниже цены отдельно выделенного объекта с земельным участком, поэтому, если есть такая возможность, проще договориться между всеми сособственниками о продаже всего объекта, а вырученную сумму разделить по соглашению сторон. В случае невозможности продажи всего объекта, стоимость недвижимого имущества можно увеличить путем обособления и выделения доли в отдельную часть дома с земельным участком. Кроме того, данное действие значительно упростит процедуру продажи.

    Продажа отдельной части

    Если часть дома физически отделена и оформлена отдельно от общей собственности, согласования с остальными владельцами не потребуется.

    Для того, чтобы часть дома была признана отдельной, необходимо соблюдение ряда требований:

  • Жилье может быть отделено физически от остальных помещений
  • Быть пригодным для проживания в соответствии с действующими санитарными и техническими нормативами
  • Помещение должно соответствовать категории «недвижимой собственности», т.е. изменение места расположения помещения не может быть произведено без какого-либо урона
  • Выделение не должно проводиться в ущерб прав остальных собственников.
  • Выделение может быть осуществлено физически, если устанавливается порядок пользования долевой собственностью всеми собственниками, а также организуется отдельный выход из обособляемой части дома.

    Обязательным условием продажи обособленной части дома является регистрация изменений в недвижимости согласно закону и наличие техпаспорта, позволяющего поставить часть дома на кадастровый учет.

    Нюансы сделки

    При оформлении сделки по продаже части жилого дома требуется предоставление кадастровых паспортов и на отчуждаемую часть, и на весь дом. В договоре указывают стоимость части, и среднюю цену за весь дом полностью.

    При продаже доли следует иметь в виду, что оформление доли происходит только в пропорциональном отношении, без выделения какой-либо площади в натуральном значении.

    Если при согласовании сделки с остальными владельцами дома продавец сталкивается с невозможностью установления их местонахождения, либо собственники препятствуют согласованию, избегая вручения уведомления о продаже, долю можно передать третьей стороне по договору дарения, что освобождает от необходимости согласования сделки с остальными.

    Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!

    Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

    Как продать долю в доме с землей полученной по наследству Правовой статус долевых собственников: перечень прав и обязанностей

    Как продать долю в доме с землей полученной по наследству Порядок и особенности выдела земли из общей долевой собственности

    Как продать долю в доме с землей полученной по наследству Порядок и правила определения размера долей в общей собственности

    Нет наследников на 1/2 доли дома, как продать вторую половину?

    Татьяна Шумейко писал(а): Добрый день! Подскажите пожалуйста! Выставили на продажу 1/2 дома. Общая долевая собственность на дом и земельный участок. Собственница второй половины умерла 5 лет назад. Наследников нет (была племянница, возраста одного с хозяйкой, умерла еще раньше). Из наследников никто за это время не обращался, наследственное дело не открыто. Сейчас я понимаю, для продажи нашей половины нужно согласие второго собственника, где его взять? Или есть возможность второю часть оформить на совладельца? Ждать истечения 15-ти лет еще долго, продать свою часть клиентам хотелось бы сейчас.


    Зная место рождения, найти наследников несложно. Эсли нет специалиста квалифицированного рядом, можно оформить в собственность органа местного самоуправления и у него купить.

    Понравилось сообщение [0]:

    Елена спасибо за ссылку. Но сейчас стоит вопрос о продаже второй половины дома. Можно было-бы конечно перестроить дом, подождать еще лет 10, но нынешней собственнице уже почти 90 лет, и боюсь ей не дождаться. А для ее наследников срок будет исчисляться с момента вступления их в законные права. Сейчас для продажи второй части у кого согласие брать - здесь ведь долевая собственность.

    Не ждите чуда - чудите сами.

    Понравилось сообщение [0]:

    Андрей Пегов писал(а):

    Татьяна Шумейко писал(а): Добрый день! Подскажите пожалуйста! Выставили на продажу 1/2 дома. Общая долевая собственность на дом и земельный участок. Собственница второй половины умерла 5 лет назад. Наследников нет (была племянница, возраста одного с хозяйкой, умерла еще раньше). Из наследников никто за это время не обращался, наследственное дело не открыто. Сейчас я понимаю, для продажи нашей половины нужно согласие второго собственника, где его взять? Или есть возможность второю часть оформить на совладельца? Ждать истечения 15-ти лет еще долго, продать свою часть клиентам хотелось бы сейчас.


    Зная место рождения, найти наследников несложно. Эсли нет специалиста квалифицированного рядом, можно оформить в собственность органа местного самоуправления и у него купить.

    У нее никого кроме племянницы не было. Она лет 20 последних прожила в этом доме, и соседи говорят, что у нее никого нет. А если оформить на органы местного самоуправления они потом обязаны в первую очередь предложить выкупить нашим клиентам. Ну а дальше понятно. Спасибо большое.

    Не ждите чуда - чудите сами.

    Понравилось сообщение [0]:

    Поработайте с запросами от нотариуса и найдёте наследника 15 очереди, и не беда, что они при жизни не знали друг друга. это и не нужно. Срок можно восстановить через суд.

    Овсянникова Елена писал(а): В ст. 250 ГК РФ указано, что известить нужно сособственника и не обязательно указывать Ф.И.О, а просто: Сособственнику 1/2 доли по адресу.
    И неважно для юстиции Ф.И.О. а важно то, что вы оповестили по форме, указав при этом за цену и условия продажи, через месяц спокойно выходите на сделку. В данном случае у нас сделка регистрировалась без проблем. Хотя так же начинали искать наследников и т.д.

    ст. 250 ГК РФ писал(а): Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения. продавец вправе продать свою долю любому лицу.


    1. По смыслу ст. 250 направить извещение и известить - не одно и то же.
    2. Интересно, кто должен расписываться на почте в получении извещения с таким адресатом? А если сособственников несколько? А известить нужно каждого из них.
    3. Сделка-то, может, и регистрировалась (хотя лично я в этом сомневаюсь и заранее прошу прощения, если обидела Вас своими сомнениями), но если наследники, узнав о продаже, будут претендовать на выкуп - она может быть оспорена в пол-пинка.

    Правда, полагаю, здесь не тот случай, где кто-то что-то будет оспаривать, так что если покупатель согласен, и такой способ проскочит в ФРС - почему бы не попробовать им воспользоваться.

    Продам комнату 12 м в бывшем общежитии на Бухарестской ул. 1200 тр, в комнате балкон, соседи уведомлены. +7(921)330-88-70 Елена

    Источники:
    rossovet.ru, prosobstvennost.ru, forum.ners.ru

    Следующие:




    Комментариев пока нет!

    Поделитесь своим мнением

    Сумма цифр: код подтверждения


    Вас может заинтересовать

    Популярное